주택 구입을 위한 대출 알아보기
평범한(?) 30대 일반인이라면 몇 억짜리 집을 본인의 돈 만으로는 해결하기 쉽지 않다. 그럴 때 우리는 주택담보대출(이하 주담대)과 기타 대출을 통해서 돈을 융통한다.
이번 포스팅에서는 주택을 구입하는데 있어서 사용할 수 있는 대출의 종류, LTV, DSR등의 용어, 계산방법 등에 대해서 알아보자!
*개인별로 대출을 받을 수 있는 상황이 모두 다르기 때문에 제가 알고 있는 정보 내에서 서술하였으며 자세한 내용은 금융권 상담을 추천드립니다.*
대출의 종류
대출의 종류에는 여러가지가 있겠지만 크게는 담보대출과 신용대출로 나눌 수 있다
대출의 명칭은 금융사별로 조금씩 차이가 있을 수 있으나, 기본적으로 주택을 구입하는 데 있어서는 아래 목록 정도의 대출을 알아보는게 일반적이라고 할 수 있다.
나의 경우에는 아파트 매입 금액 중 주담대가 40%, 마이너스 통장이 13% 차지한다.
신용대출이나 보증보험대출이 좀 더 유리한 상황이었지만 성과급 등의 목돈이 생길 때 바로 상환을 할 계획이 있기 때문이다. 보통 중도상환수수료는 3년 이후에는 없어지므로 3년 이내에 조기 상환 계획이 없다면 이율이 유리한 대출을 알아보는 것이 유리할 것이다.
또한 주담대는 1금융권 이외에 2금융권에서도 진행이 가능하며, 나의 경우 2금융권(삼성화재)에서 대출을 받았다. 대출을 받기 전에는 2금융권에서 하면 위험한 것 아닌가 하고 걱정했지만, 실제 보험사를 재직 중인 친구에게 물어보았을 때 1금융이든 2금융이든 이율이 제일 좋은 곳으로 가는게 소비자 입장에서는 제일 좋은 것이라 한다!
https://brunch.co.kr/@aldanow/62
1금융권, 2금융권 차이와 장단점 총정리
금융 서비스를 이용하다 보면 제1금융권, 제2금융권 얘기를 듣게 될 거예요. 겉으로 보기엔 다 똑같은 은행같이 보이는데 왜 1금융권, 2금융권처럼 숫자가 붙고 구분이 되는 것일까요? 공식적으
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대출 상환방식은 본인의 자금 계획에 맞게 설정을 해줄 수 있다.
- 원금균등상환 : 나는 빨리 원금을 갚아나가고 싶고, 전체 이자를 줄이고 싶다!
- 원리금균등상환 : 다 귀찮고 매달 똑같이 내는게 돈 관리하기 나는 편하다. 오히려 초반에 돈을 적게 내면서 그 돈으로 주식 등 다른 투자로 돈을 불리겠다! 또는 몇 년 뒤 금리 내리면 대출갈아타기 할 꺼다!
- 만기일시상환 : 주담대는 만기일시상환이 거의 없는 걸로 알고 있지만...개인 취향이므로..
나는 이것저것 생각안하고 돈을 그냥 빨리 갚고 싶어서 원금균등상환으로 결정했다.
혹시나 주담대를 찾을 때 6억원 이하의 주택이라면 한국주택금융공사에서 시행하는 보금자리론을 먼저 알아보시기를 추천드립니다.
https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do#/jwxe_main_content
주택금융공사 | 주택담보대출 | 보금자리론 | 상품소개 | 소개
보금자리론 상품소개 Facebook Twiter kakao Talk Band 보금자리론은 신규주택구입용도, 전세자금반환 및 기존주택담보대출상환용도로 신청이 가능하며, 대출 받은 날부터 만기까지 안정적인 고정금리
www.hf.go.kr
추가적으로 대출은 동일한 은행이라도 지점마다 이율이 미세하게 다르므로 많은 발품을 팔아야 한다고 한다...하지만 개인에게는 전국의 모든 은행에 방문해서 확인하기가 어려우니...대출 상담사를 통해 진행하는 것을 개인적으로 추천드린다. 절대 추천한다고 해서 나한테 어떤 이득이 오는 것이 아니다. 다만 나는 여기서 대출을 무사히 받았고, 상담사분에게 내가 어떠한 금액을 지불한 것도 전혀 없다. 직접 발품을 파실 분들은 하셔도 되고, 시간이 없거나 아끼고 싶으신 분들은 대출상담사분을 통해서 알아보기를 추천드립니다. 굳이 레오대출연구소가 아니라도 괜찮!
https://cafe.naver.com/missfi
레오 대출 연구소 : 네이버 카페
소통 연락처 입니다. 010-8704-8677 카톡 leoloan
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복잡하고 어려운 대출 관련 용어 정리(LTV, DTI, DSR)
LTV(Loan to Value : 담보인정비율) : 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 최대 대출 가능 금액 비율
보통 대출을 신청하는 날짜 기준의 KB시세를 많이 사용하며, 지역에 따라, 담보 대상 물건의 시가에 따라, 대출을 받는 사람과 배우자의 합산 소득에 따라 LTV비율이 다르게 적용된다. 예를 들어 KB시세가 8억이고 LTV가 40%라면 최대한으로 대출 받을 수 있는 금액은 3억 2천만원이다.(DTI,DSR 규제 걸리지 않을 때)
2022년 3월 기준 현행 대출규제는 투기지역과 투기과열지구의 경우 9억원 이하는 40%까지, 9억원 초과는 20%까지만 담보가치를 인정해준다. 15억원 넘는 아파트는 담보대출을 받을 수 없다. 다만 새 정부가 들어오면서 논의 중인 공약으로 LTV를 70%~80%까지 확대하겠다는 뉴스가 나오고 있다.
DTI(Debt to Income : 총부채상환비율) : 대출자의 소득에서 대출원금 상환액의 비중
주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타 대출의 이자상환액을 연 소득에서 일정 비율 이상 초과할 수 없도록 하는 규제이다. 지역과 실수요자 요건에 따라서 달라지지만 최근에는 DSR규제가 더 우선적으로 적용되면서 사실상 무의미한 규제라고 생각이 된다.
DSR(Debt Service Ratio : 총부채원리금상환비율) : 대출자가 연간 갚아야 할 모든 채무 원리금을 연 소득으로 나눈 값
대출자의 모든 채무(대출)의 원리금상환액을 연 소득에서 일정 비율 이상 초과할 수 없도록 하는 규제이다. DTI와 DSR의 가장 큰 차이점은 DTI는 주담대는 원리금, 기타대출은 이자상환액. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액이 기준이다.
간단하게 예시를 든다면 홍길도의 연소득이 6000만원이고 DSR 40%가 적용된다면, 홍길동은 연간 2400만원의 원리금을 초과해서는 안 된다. 자세한 계산은 아래에 DSR계산기를 통해서 확인해보자!
DSR 계산 방법
1. 우선 본인이 현재 가지고 있는 대출 및 받고자 하는 대출의 대출금, 대출기간, 금리를 입력해준다.
2. 주담대의 경우 실제 대출기간을, 신용대출(마이너스통장)은 5년, 기타대출(보증보험대출, 주택 외 담보대출 등)은 8년의 기간이다.
3. 대출 상환방식은 동일하게 작성해준다.
4. 아직 대출을 받기 전이라면 금리는 변동의 여지가 있으므로 계산 당시 가장 높게 잡아주는 것이 향후를 대비할 수 있을 것이다.
5. 모두 작성 후 'DSR계산' 클릭
위의 예시와 같이 작성하면 32.97%의 DSR이 나온다.
TIP 1.
내가 DSR을 계산할 당시에는 금리가 계속해서 오르고 있는 추세였고, 기존에 가지고 있던 마이너스통장과 보증보험대출을 비교하고 있었던 터라서 한 번에 모든 대출을 작성하지 않고 각각의 대출에 대해서 별도로 DSR계산을 해서 어떤 것이 내게 더 유리할지(많은 대출을 받을 수 있을지 계산을 해주었다.)
주담대, 신용대출, 기타대출(보증보험대출)을 천만원씩을 기준으로 잡아서 DSR을 계산하면 아래와 같이 나온다. DSR기준으로는 당연하겠지만 같은 금리라면 신용대출보다는 보증보험대출로 하는 것이 훨씬 유리핟.
주택담보대출(360개월, 2%) : 0.88%
신용대출(60개월, 3%) : 3.79%
기타대출(96개월, 3%) : 2.55%
TIP 2.
주택담보대출의 경우 투기과열지구, 조정대상지역의 경우 1금융권은 DSR40%이지만, 2금융권은 DSR 50%가 적용된다!
나는 1금융권이 아닌 삼성화재에서 담보대출을 받았기 때문에 주담대는 별도로 DSR50%의 범위에 들어가게 되니 굉장히 땡큐한 상황이 되었다. 대출을 받을 때 이것도 잘 알아두면 나중에 좀 더 대출을 받을 수도 있다!
최대한 간단하게만 작성해보려고 했는데...내가 공부한거를 그냥 무작정 풀어내다보니 어렵게 쓰여진 것 같아서 걱정이다...
그래도 나 말고도 여러 블로그와 뉴스에서 자세하게 정리한 내용들이 많은데다 LTV, DSR 규제는 새로운 정부가 들어오면 더 완화되거나 계속해서 정책이 바뀌는 부분이니 참고만 하고 용어에 대한 부분과 계산만 참고하시면 됩니다. (말이 존댓말과 반말이 왔다갔다 하는 느낌이군..)
제대로 뭔가 정보를 전달하는 글은 처음이라 뒤죽박죽이지만 이것도 하다보면 익숙해지겠지?ㅋ
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