[부동산]부동산 경기 사이클, 시장의 추세를 바꾸는 요인, 부동산 매수 타이밍 - 삼프로TV 이현철 소장 인터뷰(2022.11.04)

삼프로TV - 본격적인 부동산 하락, 이제 시작이다

f. 아파트사이클연구소 이현철 소장 [심층 인터뷰]

본격적인 부동산 하락, 이제 시작이다 f. 아파트사이클연구소 이현철 소장 [심층 인터뷰]

https://www.youtube.com/watch?v=4wkZcnRsMmo&ab_channel=%EC%82%BC%ED%94%84%EB%A1%9CTV_%EA%B2%BD%EC%A0%9C%EC%9D%98%EC%8B%A0%EA%B3%BC%ED%95%A8%EA%BB%98

원본 유튜브 링크

---

삼프로TV - 본격적인 부동산 하락, 이제 시작이다

🏠 부동산 경기 사이클

🏠 시장의 추세를 바꾸는 요인

✓ 1차 요인 : 시장의 추세를 바꿀 수 있는 요인

✓ 2차 요인 : 추세를 바꾸지는 못하지만 시장과 방향이 같으면 큰 힘을 낸다.

🏠 전세 시장의 특수성, 입지, 재건축에 대한 의견

✓ 전세 시장의 특수성

✓ 입지는 중요하지 않다.

✓ 재건축은 무조건 호재가 아니다

🏠 그래서 집 언제 사면 되요?

🏠 무작정 메모

---

🏠 부동산 경기 사이클

• ‘고점에서 40% 하락 → 저점에서 3배 상승 → 40% 하락 → 3배 상승’의 반복.

• 부동산 사이클은 기간의 사이클이 아니라 매매, 임차 시장의 에너지가 번갈아가면서 옮겨가는 사이클이다.
  • 하락장 : 매매 → 임차시장으로 에너지가 옮겨감
  • 투자자는 집값이 떨어지니 매매하지 않고, 실거주를 할 사람도 임차(전월세)로 해결함. 하락장의 지속
  • 하락이 오랜기간 진행되면 임대차 시장에 수요공급이 어긋나는 상황이 발생함 : 전세난 형성
  • 전세난이 지속되면서 점점 임차시장 → 매매시장으로 에너지가 옮겨감 : 상승장의 시작
  • 수요가 늘어나니 전세가격이 올라가고, 매매와의 갭이 좁혀지면서 투자자는 갭 투자를 하고 실거주자는 전세를 살 바에 매매를 하는 상황 발생

• 기간의 사이클이 아닌 이유 : 여러 2차 요인 및 정부의 정책과 연계되므로 10년 주기 사이클 이런건 맞지 않음. 15년이 걸린적도 있음.

🏠 시장의 추세를 바꾸는 요인

✓ 1차 요인 : 시장의 추세를 바꿀 수 있는 요인

1. 대중심리 : 대중심리가 방향을 정해버리면 모든 걸 다 이겨버림!

2. 전세 : 상승장으로의 변화를 이끔.
   • 전세수요 증가 → 전세난 → 전세가 상승 → 전세가 상승으로 인한 매매가 상승(전세가≤매매가 이므로) → 갭 메꾸기 → 다시 전세가 상승 : 상승장으로의 변화

3. 선분양제도 : 하락장을 만들 때 절대적인 하락장을 만들어버림. 미분양이 나타나면 투자자들이 구축아파트도 아예 안사는 경우가 생기기 시작함.

4. 정부의 정책 : 가장 중요한건 정부 정책의 누적 효과. 상승장에 규제를 계속 내면 이 규제들이 쌓여서 하락장으로 변환을 시키고, 반대로 하락장에 정부에서 규제를 다 풀어버리고 그 후에 부양책을 내게 된다. 이런것들이 상승장으로 변할 때 이런 규제 풀어준 것들이 엄청난 에너지를 만들어서 투기화가 됨.

✓ 2차 요인 : 추세를 바꾸지는 못하지만 시장과 방향이 같으면 큰 힘을 낸다.

1. 금리
   • 지금(2022년)은 하락시장이고 금리인상 속도가 빠르다. 금리인상은 하락 요인이다. 시장과 방향이 같다보니까 금리인상의 효과가 더 크게 나타나고 있다.
   • 근데 만약에 시장이 지금 상승기라면 금리인상의 효과는 적을 것이다. 2005년이 그랬음. 부동산은 가격 변동이 크기 때문에 대출 금리가 크더라도 그걸 상쇄할만큼 집값이 오를꺼 같으면 대출해서라도 집을 삼!

2. 인구
   • 인구 하락이 작년(2021년)부터 본격적으로 시작되었음. 출산율 말고 우리나라 전체 인구가 본격적으로 줄고 있는거.
   • 금리인상 효과가 꺾이게 되면 그 다음 기다리고 있는게 인구하락. 시장이 하락하고 있으니 인구하락까지 겹쳐버리니 사람들의 인식이 하락으로 더 몰릴꺼임.
   • 하지만 인구 하락이 있더라도 앞서 말한 사이클의 에너지와 전세시장의 특수성 때문에 다시 상승장이 될 것임.

🏠 전세 시장의 특수성, 입지, 재건축에 대한 의견

✓ 전세 시장의 특수성

• 전세 시장은 우리나라에만 있다.

• 우리나라에서는 이미 임차시장에서 수요와 공급이 어긋나있는 시장이다.

• 집이 100개, 임차인이 100명인 상황을 가정해보자. 집은 전세 반, 월세 반. 임차인 입장에서는 보통상황에서 전세를 좋아함. 그렇다면 임차인 100명은 우선적으로 전세에 몰리고 거기서 탈락한 사람들이 월세를 가게 된다.

• 그 말인즉슨 집은 필수품이므로 인구가 줄더라도 전세의 수요는 계속해서 있는 것이고 그러한 시장으로 인해서 전세가는 유동적으로 장기적으로 올라가게 되고 매매가 역시 마찬가지.

✓ 입지는 중요하지 않다.

• 역세권이 더 많이 오른다? 결국 비율적으로 보면 다 똑같이 상승한다. (비율적으로!)

• 이미 있던 가격에서 3배정도 오르는거니까 역에 가까운 3억짜리가 3배되서 9억, 조금 멀어서 2억짜리가 3배 6억. 비율은 똑같다.

• 그러니 매수를 하겠다고 마음 먹으면 내가 가진 돈에서 제일 비싼 놈을 사라(상승장이라면).

✓ 재건축은 무조건 호재가 아니다

• 하락장에서는 재건축 조합원 분양가가 훨씬 비싸짐.

• 하락장이라서 일반분양가가 안팔리게 될 수도 있고 할인분양하게 되면 조합원분양가가 비싸지게 되고, 기간에 따른 비용 이주비 같은것도 다 조합원에 전가되고 추가분담금이 늘어서 결국 조합원분양가가 올라감

• 그러면서 역전현상이 생긴다. 그러면 조합원으로 들어간 사람들은 사실상 투자를 실패한게 되는거임…

• 그러기 때문에 재건축이 진행된다고 해서 가격이 상승하고 호재가 아님.

🏠 그래서 집 언제 사면 되요?

feat. 이현철 소장

• 2023년으로 예상했던 부동산의 본격적인 하락이 2022년부터 나타나기 시작했다.

• 매매 → 임차시장으로 에너지가 옮겨가고 전세난이 형성되는 데 보통 5~6년이 걸린다 : 2027~28년

• 부동산은 V반등이 아니라 정체기가 있다. 정체기는 정부의 규제 등 여러 요인에 따라서 기간이 달라지는데 평균 1~3년정도이다.

• 그러니 전세난이 생겼다고 바닥에서 사지말고 좀 더 기다렸다가 2030년쯤 되서 사라!

• 그렇다면 집 사는걸 간단하게 보면, 전세가랑 매매가의 차이를 비교해서 갭이 적으면 매수, 갭이 크면 매도인가? 단순히 그 갭만 볼게 아닌게 전세가는 가만히 있는데 매매가가 떨어지면서 붙는 경우도 있음. 그건 안좋은경우

• 전세가율이 높고, 전세가가 올라가는 상황이 벌어져야 매수 타이밍을 잡을 수 있음

---

🏠 무작정 메모

• Q : 하락장에는 40%정도 빠지고, 상승장에는 3배 정도 오르고, 다시 40%빠지고, 다시 3배 오르고를 반복하는 형상이던데 이번에도 비슷하게 보시나요? A : 비슷하게 갈 가능성이 많다.부동산에는 매매, 임차 시장의 에너지가 번갈아가면서 옮겨가는 사이클이 있다.(기간의 사이클이 아님!) 하락장에서는 자연스럽게 매매 시장이 죽으면서 그 에너지가 임차시장으로 넘어감. 집은 필수품이니까 무조건 해결은 해야함. 그러니 매매가 아닌 임차(전월세)로 해결하고, 투자자는 집값이 떨어지니 안사게 됨. 이렇게 되면 하락이 진행한다. 근데 이렇게 하락이 오랜기간 진행이 되면 임대차 시장에 수요공급이 어긋나는 상황이 생긴다. 그렇게 되면 자연스럽게 전세난이 형성된다. (대략 5~6년이지만 기간은 정확한 것이 아니다) 전세난이 생기면 다시 시장이 상승으로 전환되는 상황이 만들어진다. 문제는 시장이 상승장으로 가면서 점점 투기 시장화 된다. 우리나라 부동산 시장 특성상. 그러다보니 폭등이 되고 이게 3배까지 올라간다. 근데 이게 또 왜 3배에서 멈추냐고 하면. 폭등이 시작되면 정부가 규제를 엄청나게 한다. 근데 규제가 나올 때 이미 시장은 에너지가 상승장이라서 규제를 이겨버리고도 상승을 한다. 잽(규제) 몇 방에 넉다운은 되지 않듯이 규제를 계속 이기고 상승하다가 어느 순간 딱 규제가 누적되면 멈추게 되는데 그게 대략적으로 3배 정도.

• 요약 : 가격이 떨어지니까 매매를 안하고 전세로 가는데, 그러면 전세 수요가 점점 증가. 나중에는 전세를 구하려고 하면 수요가 많으니 전세 가격이 슬금슬금 올라가고, 그러다 어느순간 매매가랑 갭이 얼마 없으면 전세 살 바에는 살래가 된다. 그러면 이 때 다시 상승장으로.

• Q : 한국부동산 시장이 최근 금리가 빠르게 올라가다보니 한국시장이 금리인상에 취약한건지, 아니면 전세계적으로 비슷한건지?

• A : 다른 나라는 잘 모르겠다. 하지만 일단 우리나라는 다른 나라와 다른 부동산 시장의 특성이 있다. 1.전세 시장, 2.선분양 제도. 선분양제도 때문에 투기화가 빠르게 진행되면서 우리나라 자체만의 에너지로 움직이고 있다. 우리나라의 경우에 금리 인상 효과가 얼마나 크냐라고 물어본다면 금리는 2차요인으로 생각한다. 지금은 하락시장이고 금리인상 속도가 빠르다. 금리인상은 하락 요인이다. 시장과 방향이 같다보니까 금리인상의 효과가 더 크게 나타나고 있다. 근데 만약에 시장이 지금 상승기라면 금리인상의 효과는 적을 것이다. (2005년이 그랬음. 부동산은 가격 변동이 크기 때문에 대출 금리가 크더라도 그걸 상쇄할만큼 집값이 오를꺼 같으면 대출해서라도 집을 삼!) 암튼 그래서 금리 인상이 된다고 해서 집값이 하락하는게 아니고, 집값이 하락하는 상황에서 금리인상이 불을 지핀 꼴이 되는 거임.

• 시장의 추세를 바꿀 수 있는 요인은 1차 요인, 시장의 추세를 바꾸지 못하는 요인은 2차 요인으로 본다. 2차요인의 특징은 시장과 방향이 같으면 큰 힘을 내고, 방향이 다르면 아예 힘을 못 낸다.

• 1차 요인은 4가지가 있다.
  1. 대중심리 : 대중심리가 방향을 정해버리면 모든 걸 다 이겨버림! (대략적인 패턴으로는 40% 빠지고, 3배 상승하고의 반복인데 기간은 똑같지 않음. 정부의 정책과도 연계가 되어 있는 부분인데 10년, 15년 정도 걸렸음)
  2. 전세 : 전세수요가 높아지면 전세가가 올라간다. 근데 사람들이 아무도 안사도 전세가가 올라가니까 매매가를 밀어 올려버린다. 무조건 전세가 ≤ 매매가이기 때문에 전세가가 올라가면 매매가가 자연스레 올라가고, 그만큼 갭이 생기니까 또 전세가도 슬그머니 올라가고의 반복이다. (그렇다면 집 사는걸 간단하게 보면, 전세가랑 매매가의 차이를 비교해서 갭이 적으면 매수, 갭이 크면 매도?. 근데 단순히 그 갭만 볼게 아닌게 전세가는 가만히 있는데 매매가가 떨어지면서 붙는 경우도 있음.그건 안좋은경우고. 전세가율이 높고, 전세가가 올라가는 상황이 벌어져야 매수 타이밍을 잡을 수 있음. 주식으로 치면 이동평균선이 붙을 때)
  3. 선분양제도 : 하락장을 만들 때 절대적인 하락장을 만들어버림. 미분양이 나타나면 투자자들이 구축아파트도 아예 안사는 경우가 생기기 시작함.
  4. 정부의 정책 : 가장 중요한건 정부 정책의 누적 효과. 상승장에 규제를 계속 내면 이 규제들이 쌓여서 하락장으로 변환을 시키고, 반대로 하락장에 정부에서 규제를 다 풀어버리고 그 후에 부양책을 내게 된다. 이런것들이 상승장으로 변할 때 이런 규제 풀어준 것들이 엄청난 에너지를 만들어서 투기화가 됨.

• 이현철 소장 : 전세난이 보통 5~6년 걸리니 2027~28년이 될 것이고, 부동산은 V반등이 아니라 정체기가 있다. 그래서 바닥에서 사지말고 좀 더 기다렸다가 2030년쯤 되서 사라.

• 역세권이 더 많이 오른다? 입지는 중요하지 않다. 결국 비율적으로 보면 다 똑같이 상승한다. (비율적으로!) 이미 있던 가격에서 3배정도 오르는거니까 역에 가까운 3억짜리가 3배되서 9억, 조금 멀어서 2억짜리가 3배 6억. 비율은 똑같다. 그러니 매수를 하겠다고 마음 먹으면 내가 가진 돈에서 제일 비싼 놈을 사라(상승장이라면).

• 재건축은 무조건 호재가 아니다. 하락장에서 재건축 조합원 분양가가 훨씬 비싸짐. 하락장이라서 일반분양가가 안팔리게 될 수도 있고 할인분양하게 되면 조하원분약가가 비싸지게 되고, 기간에 따른 비용 이주비 같은것도 다 조합원에 전가되고 추가분담금이 늘어서 결국 조합원분양가가 올라감 그러면서 역전현상이 생긴다. 그러면 조합원으로 들어간 사람들은 사실상 투자를 실패한게 되는거임… 그러기 때문에 재건축이 진행된다고 해서 가격이 상승하고 호재가 아님.

• 인구 하락이 작년(2021년)부터 본격적으로 시작되었음. 출산율 말고 우리나라 전체 인구가 본격적으로 줄고 있는거. 인구요인은 2차 요인임. 금리인상 효과가 꺾이게 되면 그 다음 기다리고 있는게 인구하락. 시장이 하락하고 있으니 인구하락까지 겹쳐버리니 사람들의 인식이 하락으로 더 몰릴꺼임. 하지만 2030년 쯤 되면 아까 얘기한 전세 시장 때문에 다시 상승장이 될 것임.

• 전세 시장은 우리나라에만 있다. 우리나라에서는 이미 임차시장에서 수요와 공급이 어긋나있는 시장이다. 임차인 입장에서는 보통상황에서는 전세를 좋아함. 그러면 집이 100개, 임차인이 100명이면? 여기서 집은 전세도 있고 월세도 있음. 그렇다면 임차인 100명은 우선적으로 전세에 몰리고 거기서 탈락한 사람들이 월세를 가게 된다. 그 말인즉슨 인구가 줄더라도 전세의 수요는 계속해서 있는 것이고 그러한 시장으로 인해서 전세가는 유동적으로 장기적으로 올라가게 되고 매매가 역시 마찬가지.

• 주거 비용을 따졌을 때 많은 사람들이 자가가 안전할 꺼라고 생각하는데 사실은 자가가 비용이 훨씬 많이 들어감. 5억짜리 자가, 3억짜리 전세. 3억 가지고 있으면 전세는 아무런 비용이 발생하지 않는데 자가는 2억이 대출이 필요함. 자가면 무조건 안전하다? 하락장에서는 자가를 피하는게 유리한거야. (상승장은 당연히 자가가 금액이 오르면 이득인 부분인거고)

Uploaded by N2T